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🏠 Créez votre SCI en Côte d'Ivoire — Deleky's gère statuts, RCCM et comptabilité annuelle
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Créer votre SCI en Côte d'Ivoire Guide complet + formalités gérées
La SCI est l'outil idéal pour gérer, acquérir et transmettre un patrimoine immobilier à plusieurs. Famille, investisseurs, partenaires — découvrez tout ce qu'il faut savoir avant de créer votre SCI.
La Société Civile Immobilière (SCI) est une forme de société civile dont l'objet est exclusivement immobilier. Elle permet à plusieurs personnes de gérer ensemble un patrimoine immobilier au travers d'une structure juridique commune, en évitant les contraintes de l'indivision.
Régie par l'Acte Uniforme OHADA sur les Sociétés Commerciales et par les dispositions du Code Civil applicables en Côte d'Ivoire, la SCI est un outil puissant pour acquérir, gérer, louer et transmettre des biens immobiliers.
À ne pas confondre avec la SCPI (Société Civile de Placement Immobilier), qui est un véhicule d'investissement collectif réglementé. La SCI est une structure privée que vous créez avec vos associés pour gérer votre propre patrimoine immobilier.
Les 5 types de SCI
Il existe plusieurs formes de SCI, chacune adaptée à un objectif particulier. Le choix du type conditionne les statuts, le régime fiscal et les obligations des associés.
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SCI Familiale
Gestion et transmission de patrimoine immobilier au sein d'une même famille. Idéale pour éviter l'indivision successorale.
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SCI de Gestion / Location
Forme la plus courante — acquisition et gestion de biens immobiliers en vue de les louer.
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SCI de Construction-Vente
Acquisition d'un terrain, construction d'un immeuble et revente à titre lucratif — activité commerciale par exception.
🎁
SCI d'Attribution
Chaque associé reçoit in fine la propriété de la partie du bien correspondant à ses parts sociales.
🌴
SCI de Jouissance à temps partagé
Permet à plusieurs associés de profiter d'un bien (résidence secondaire, villa) selon un calendrier défini par leurs parts.
La SCI de gestion/location est la plus courante en Côte d'Ivoire — elle est utilisée par les familles, les entrepreneurs et les investisseurs pour acquérir des bureaux, des locaux commerciaux ou des logements et les louer.
Caractéristiques principales
Critère
Règle applicable
Dénomination sociale
Libre — souvent liée au nom de la famille ou au bien immobilier
Nombre d'associés
2 minimum (pas de maximum fixé par l'OHADA)
Capital social minimum
Aucun minimum légal — capital fixe ou variable selon les statuts
Objet social
Civil uniquement — sauf SCI de construction-vente
Responsabilité des associés
Proportionnelle aux parts — non limitée (contrairement à la SARL)
Représentant légal
Gérant (personne physique ou morale, associé ou non)
Régime fiscal
IR par défaut (transparence fiscale) — option IS possible
Activité commerciale
Interdite en principe — exception : location meublée, construction-vente
Cession de parts
Libre entre associés — agrément requis pour tout tiers extérieur
Dépôt RCCM
Obligatoire — délai d'immatriculation : 15 à 20 jours ouvrables
Dissolution
AG extraordinaire — vote unanime sauf clause contraire dans les statuts
Attention : Contrairement à la SARL, la responsabilité des associés de SCI n'est pas limitée à leurs apports. Chaque associé répond des dettes sociales sur son patrimoine personnel en proportion de ses parts dans le capital.
Fonctionnement
Le capital social
Il n'y a aucun minimum légal de capital. Les statuts définissent si le capital est fixe (montant immuable sauf AGE) ou variable (oscille entre un minimum et un maximum défini dans les statuts, ce qui facilite les entrées et sorties d'associés).
Les apports peuvent être en numéraire (somme d'argent) ou en nature (bien immobilier, terrain). Les apports en industrie ne sont pas admis dans la SCI.
La gérance
La SCI est dirigée par un ou plusieurs gérants, désignés dans les statuts ou par une décision collective des associés. Le gérant peut être une personne physique ou morale, associé ou non. Il est responsable de la gestion quotidienne et représente la SCI vis-à-vis des tiers.
Les décisions collectives
Décisions ordinaires : majorité définie librement dans les statuts (souvent 50% ou 2/3)
Modifications statutaires : unanimité requise sauf clause contraire dans les statuts
Dissolution : unanimité requise en principe — vote à la majorité possible si prévu aux statuts
Cession de parts à un tiers : agrément des associés obligatoire
La dissolution
Pour dissoudre une SCI, une assemblée générale extraordinaire doit être convoquée. Un liquidateur est nommé pour régler les dettes, vendre les biens ou les restituer aux associés. En cas de restitution de biens apportés, les plus-values immobilières sont imposables.
Avantages & Inconvénients
✅ Avantages
Facilite la gestion commune d'un bien immobilier entre plusieurs personnes
Optimise la transmission du patrimoine immobilier (donation de parts, droits réduits)
Évite les inconvénients de l'indivision — décisions à la majorité plutôt qu'à l'unanimité
Capital social libre — pas de minimum imposé
Souplesse statutaire — les associés définissent librement les règles de fonctionnement
Possibilité d'opter pour l'IS si plus avantageux fiscalement
Facilite l'obtention de financements bancaires pour l'acquisition immobilière
⚠️ Points d'attention
Responsabilité des associés non limitée — ils répondent des dettes sur leur patrimoine personnel
Interdiction d'exercer une activité commerciale principale
Obligations comptables et juridiques annuelles (AG, registres, dépôts)
Cession de parts soumise à agrément des autres associés — liquidité réduite
Régime IR par défaut : bénéfices imposés au niveau des associés même non distribués
La SCI est particulièrement recommandée pour les projets immobiliers familiaux ou les investisseurs qui souhaitent structurer leur patrimoine sans passer par une société commerciale. Pour les activités commerciales, la SARL reste plus adaptée.
Les 8 étapes pour créer votre SCI
Voici le parcours complet pour immatriculer votre SCI en Côte d'Ivoire. Deleky's gère l'intégralité de ces démarches à votre place.
1
Choix du type de SCI
Déterminer l'objet : familiale, location, construction-vente, attribution ou jouissance. Cette étape conditionne les statuts et le régime fiscal.
2
Rédaction des statuts
Rédaction des statuts conformes à l'Acte Uniforme OHADA : objet social, capital fixe ou variable, gérance, règles de cession de parts.
3
Évaluation des apports
Si apport en nature (immeuble, terrain), évaluation obligatoire par un commissaire aux apports désigné par les associés.
4
Dépôt du capital
Ouverture d'un compte bancaire bloqué et dépôt des apports en numéraire. Les apports en nature sont libérés dès la signature des statuts.
5
Immatriculation au RCCM
Dépôt du dossier complet au Registre du Commerce et du Crédit Mobilier d'Abidjan — obtention du numéro RCCM.
6
Immatriculation fiscale DGI
Obtention du Numéro de Compte Contribuable (NCC) et choix du régime fiscal (IR ou option IS) auprès de la DGI.
7
Publication légale
Publication de l'avis de constitution dans un journal d'annonces légales agréé en Côte d'Ivoire.
8
Ouverture du compte définitif
Déblocage du compte bancaire et démarrage de l'activité immobilière. Deleky's prend en charge votre comptabilité.
Fiscalité de la SCI
Régime fiscal par défaut : l'IR (Transparence fiscale)
Par défaut, la SCI est fiscalement transparente : elle n'est pas elle-même imposée. Les bénéfices sont imposés directement entre les mains de chaque associé, en proportion de ses parts, dans la catégorie des revenus fonciers.
Chaque associé déclare sa quote-part de loyers nets dans sa déclaration personnelle
Les charges déductibles (intérêts d'emprunt, travaux, assurances) réduisent la base imposable
En cas de déficit foncier, il peut être imputé sur le revenu global de l'associé
Option pour l'IS (Impôt sur les Sociétés)
Les associés peuvent opter pour le régime de l'IS. La SCI paie alors elle-même l'impôt sur ses bénéfices (25% en CI). Cette option peut être avantageuse si les bénéfices ne sont pas distribués.
L'option IS est irrévocable. Une fois choisie, il n'est plus possible de revenir au régime IR. Cette décision doit être prise après une analyse fiscale approfondie avec votre expert-comptable Deleky's.
TVA et SCI
En principe, la SCI n'est pas assujettie à la TVA sur les loyers de locaux à usage d'habitation. En revanche, la location de locaux commerciaux ou professionnels peut être soumise à la TVA (18% en CI) selon les conditions d'exercice.
Questions fréquentes
L'indivision est une situation juridique qui survient naturellement lorsque plusieurs personnes héritent ou achètent ensemble un bien, sans avoir créé de structure juridique. Les décisions y sont souvent bloquées car elles requièrent l'unanimité. La SCI, en revanche, est une structure juridique délibérément créée, avec des règles de fonctionnement définies dans les statuts, des décisions prises à la majorité et une meilleure protection du patrimoine de chaque associé.
Non, en principe. La SCI a un objet civil — elle est faite pour gérer des biens immobiliers et non pour exercer une activité commerciale. Il existe deux exceptions : la location de logements meublés (activité commerciale par nature) et la SCI de construction-vente qui achète un terrain, construit et revend. Dans ces deux cas, la SCI peut exceptionnellement avoir un caractère commercial.
Par défaut, la SCI est soumise à l'impôt sur le revenu (IR) en régime de transparence fiscale : les bénéfices sont imposés directement au niveau des associés, en proportion de leurs parts. Les associés peuvent opter pour l'impôt sur les sociétés (IS) si cela est plus avantageux — cette option est irrévocable. En CI, l'IS est de 25% au taux réel.
La création d'une SCI prend généralement 15 à 20 jours ouvrables, à condition que le dossier soit complet. Si la SCI comprend des apports en nature (biens immobiliers), l'évaluation par un commissaire aux apports peut allonger ce délai. Deleky's gère l'intégralité des démarches et optimise ce processus.
Oui. La SCI nécessite un minimum de 2 associés — il n'existe pas de SCI unipersonnelle (contrairement à la SARL). Les 2 associés peuvent être des personnes physiques ou morales, membres d'une même famille ou non, résidents ou non-résidents en Côte d'Ivoire.
Oui. Nous créons votre SCI de A à Z — statuts, RCCM, DGI, publication légale — puis nous assurons la comptabilité annuelle obligatoire, les déclarations fiscales, la tenue des registres et la rédaction des PV d'AG chaque année. Un seul interlocuteur pour toutes vos obligations.
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Statuts, RCCM, DGI, publication légale et comptabilité annuelle — formalités complètes en 15 à 20 jours ouvrables.